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Depuis le 1er janvier 2021 et la parution de la nouvelle loi de finances, les conditions d’assujettissement du loueur en meublé aux cotisations sociales professionnelles ont été modifiées.

Ainsi, le contribuable ayant le statut de LMP au sens de l’impôt sur le revenu est obligatoirement assujetti aux cotisations sociales professionnelles des travailleurs indépendants (ou TNS).

Cet assujettissement peut être vu par certains comme une punition, mais l’analyse au travers d’applications chiffrées peut conduire à des conclusions diamétralement opposées.

Ceci est notamment le cas lors de l’application du régime du micro-entrepreneur.

B. Tableau de synthèse

A. Différents types de locations meublées avec différents régimes fiscaux et sociaux

      1. Différents seuils de chiffre d’affaires

Le point commun aux régimes du micro-social et micro-fiscal réside dans le fait de relever avant tout du régime micro BIC.

Pour rappel, le régime micro BIC s’applique :

• De plein droit les deux premiers exercices de l’activité. Le régime micro n’est pas applicable en présence de certains cas particuliers (société de fait, indivision, société relevant de l’impôt sur le revenu).
  
• De plein droit les années suivantes si le chiffre d’affaires de l’un des deux exercices précédents est inférieur au seuil en vigueur.
  

A ce titre, le seuil de chiffre d’affaires pour être éligible au micro BIC, n’est pas le même selon la nature de la location meublée :

• 176 200 € pour l’activité de chambres d’hôtes ;
  
• 176 200 € également pour l’activité de meublé de tourisme classé ;
  
• 72 600 € pour les autres activités de location meublée.

      2. Différents taux de cotisations sociales

Le loueur en meublé est socialement affilié aux prestations de services BNC (commerciales), soit à un taux métropolitain de 22% majoré de 0,2% au titre de la formation professionnelle.

Néanmoins, le taux de cotisations pour le régime micro-entrepreneur varie également en fonction de l’activité de location meublée :

• 12,8% (majoré de 0,1% au titre de la formation professionnelle) pour l’activité de chambres d’hôtes ;
  
• 6% (majoré de 0,2% de formation professionnelle) pour l’activité de meublé de tourisme classé ;
  
• 22% (majoré de 0,2% au titre de la formation professionnelle) pour les autres activités de location meublée.

      3. Différents taux d’abattement en cas d’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu

A défaut d’option pour le régime « micro-fiscal » (ou « versement libératoire de l’impôt sur le revenu »), le régime micro BIC conduit à soumettre au barème progressif de l’impôt sur le revenu, le chiffre d’affaire diminué d’un abattement de :

• 71% pour l’activité de chambres d’hôtes ;
  
• 71% pour l’activité de meublé de tourisme classé ;
  
• 50% pour les autres activités de location meublée.

      4. Différents taux d’imposition en cas d’option pour le régime « micro-fiscal » (ou « versement libératoire de l’impôt sur le revenu »)

Dès lors que les conditions sont satisfaites, le loueur en meublé peut opter pour le régime micro-fiscal conduisant à une imposition forfaitaire appliquée sur le chiffre d’affaires, dont le taux est de :

• 1,0% pour l’activité de chambres d’hôtes ;
  
• 1,0% pour l’activité de meublé de tourisme classé ;
  
• 1,7% pour les autres activités de location meublée.

C. Illustration chiffrée

Prenons un exemple pour illustrer nos propos. Soit un loueur qui :

• A une activité de location meublée classique (ne relevant ni de l’activité de chambres d’hôtes ni du meublé de tourisme classé) ; 
  
• Réalise un chiffre d’affaires de 70 000 € ; 
  
• Réalise un résultat net de 45 000 € (en cas d’option pour le régime réel) ; 
  
• Est soumis à un taux marginal d’imposition de 30%. 

D. Conclusion

Le régime du micro-entrepreneur combinant un taux forfaitaire à la fois au social et au fiscal peut conduire, comme nous l’avons vu dans l’exemple ci-dessus, au même cout global qu’un assujettissement aux prélèvements sociaux.

Ce régime peut même se révéler d’une grande efficacité pour les loueurs ayant une activité de location de chambres d’hôtes ou de meublé de tourisme classé avec des coûts sociaux et/ou fiscaux moindres.

L’analyse de nombreux commentaires concluant à un désastre généralisé pour les loueurs en meublé montrent que ces deniers n’ont probablement pas chiffré avec précisions les incidences sociales et fiscales. Comme souvent un assujettissement d’une activité aux cotisations sociales provoque une réaction émotionnelle, mais il faut dépasser cette dernière et prendre le temps de réaliser des calculs…